L’évaluation d’un bien en viager repose sur plusieurs critères, notamment la valeur vénale du bien, l’âge du vendeur, le type de viager (occupé ou libre), et les tables de mortalité actuarielles. D’autres facteurs tels que l’état du bien et sa localisation géographique peuvent également influencer la valorisation.

Le montant du bouquet est généralement négocié entre le vendeur et l’acheteur. Il dépend de la valeur totale du bien, de l’âge du vendeur, et du montant de la rente viagère. Un expert en viager utilise des méthodes actuarielles pour équilibrer ces éléments afin d’assurer une transaction équitable pour les deux parties.

Pour établir un contrat de viager, les documents suivants sont généralement requis :

• Titre de propriété du bien.
• Diagnostic immobilier complet (DPE, amiante, plomb, etc.).
• État civil du vendeur et de l’acheteur.
• Évaluation actuarielle du bien et des rentes.
• Accord écrit sur les modalités de la vente (bouquet, rente, etc.).

Pour le vendeur, les rentes viagères bénéficient d’un abattement fiscal variable selon l’âge :

• 70% d’abattement pour les plus de 70 ans. Pour l’acheteur, les rentes versées peuvent être déduites des revenus fonciers sous certaines conditions. De plus, en cas de viager occupé, la valeur du droit d’usage et d’habitation peut réduire l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

En cas de non-paiement des rentes, le vendeur peut saisir le tribunal pour demander l’exécution du contrat ou la résolution de la vente. Le contrat de viager doit inclure une clause résolutoire permettant de récupérer le bien en cas de non-paiement. Il est conseillé de prévoir des pénalités de retard pour éviter ces situations.

En cas de non-paiement des rentes, le vendeur peut saisir le tribunal pour demander l’exécution du contrat ou la résolution de la vente. Le contrat de viager doit inclure une clause résolutoire permettant de récupérer le bien en cas de non-paiement. Il est conseillé de prévoir des pénalités de retard pour éviter ces situations.

 Le marché du viager en France est en croissance, notamment en raison du vieillissement de la population et de la recherche de revenus complémentaires par les seniors. Les zones urbaines et les régions touristiques montrent un intérêt particulier pour ce type de transaction, avec une demande croissante de la part des investisseurs.

Le choix entre viager libre et viager occupé dépend des besoins et des objectifs du client. Un viager occupé permet au vendeur de continuer à vivre dans le bien et assure un revenu à vie, tandis qu’un viager libre offre immédiatement la pleine jouissance du bien à l’acheteur. L’expert doit évaluer la situation financière, l’âge, et les préférences de vie du vendeur pour recommander la meilleure option.

 Les principaux risques pour les acheteurs incluent :

• La longévité imprévue du vendeur, entraînant des paiements de rentes prolongés.
• Les fluctuations du marché immobilier qui peuvent affecter la valeur future du bien.
• Les éventuelles charges imprévues liées à l’entretien et à la gestion du bien.